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三钢闽光展望2019年的中国房地产市场:在严冬的第一和第二线寻找急需的机会

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    房地产不仅仅是房地产本身。房地产的启动和销售关系到一系列下游产业的兴衰,其财富效应也将反馈到社会消费零售业。过去,当中国经济面临下行压力时,房地产业的支撑作用是显而易见的。

    尽管2018年的房地产销售总体上好于预期,但自第三季度末以来,在棚户区改造、融资约束和经济压力的影响下,住房市场已开始降温。

    需求是明年住房市场的一个重要限制因素。第三、四线城市在温室气体减排(调节供给)和货币化(刺激需求)的作用下,房地产市场周期延长,相当一部分需求提前释放。但是低水平城市的需求已经开始下降。在2019年,只需要支持第一层和第二层,预计销售业绩将优于第三层和第四层。

    经济的下行压力也使边际调控政策放松。2018年第三季度,国内生产总值(GDP)增速达到过去十年的6.5%的新低。今后,随着国内外需求的下降,对外贸易面临不确定性,消费处于低水平稳定。人们普遍认为,来年GDP增长将继续下降。

    大多数分析指出,考虑到需求疲软和宏观调控应遵循房价稳定的一般方向,即使监管机构有意实施财政刺激,2019年的房地产市场也可能会变得稳定和疲软。销售量将下降,五年来第一年同比下降;平均房价有望保持稳定,发展投资增长率也将下降;龙头房企有望抢占更多资源,继续提高市场占有率。

    基本衰退

    严冬即将来临。自8月份以来,商品房销售增长率一直在下降。9月和10月商品房销售面积与去年同期相比呈负增长。从今年1月到10月,商品房销售面积的增长率已经下降到2.2%。

    然而,房价的急剧下跌并不现实,尤其是在经济下行压力时期。在中国2019年的经济前景中,摩根士丹利的自我改善团队指出,考虑到过去两年的持续库存减少以及家庭资产负债表仍旧健康,房地产快速下滑的可能性很小。

    展望明年,第一、二、三、四线城市的差距是显而易见的。高能城市仍然得到刚刚需要的支持,政策有望积极调整;在存货清除和房价飙升之后,三四方面的需求显著下降,住房改革的政策支持也已结束,明年和当前的价格均已下降。

    海通证券的杜丽蕾团队指出,经过两年多的调控,投机性需求基本上被排除在市场之外,购房需求主要是基于需求公平和需求的提高,而一线城市2018年10月之前的累计销售面积低于供应方面,整个一二线市场仍处于供不应求的状态。

    春天不远。房地产市场需求是否继续增长,取决于城市化的空间和居民杠杆作用的能力。中信明明相信,来自一线城市和二线城市的人口流入预计将继续得到支持,并需要迎来黄金时代。

    在投资方面,销售前景不佳将减缓住房企业投资土地的意愿。2018年,出现了大量的土地流转照片,开发商征地热情下降。另一方面,稳定杠杆的政策取向意味着金融监管不会过于宽松,影子银行的收紧将限制房地产投资的增长。

    然而,国泰俊昊宇却认为“房地产投资=新开工前土地预售到竣工”,在2018年,征地和新开工努力,即使未来增长下降,也会有建设竣工后续补缺;收回土地并偿还债务后,再补还。房地产业将进入还款建设过程,减缓房地产投资下滑的速度。

    政策调整空间

    当前供需双方的监管政策是否会在未来一定程度上得到放松,将是影响2019年房地产市场低迷的最重要因素。

    在新的一年里,努力弥补基本建设缺陷,防止经济过快下滑已成为分析人士的共识。房地产是中国经济的重要支柱。虽然由于房价调控的负担,来年住房市场调控将大幅放宽,但积极的调整并不出乎意料。摩根士丹利•邢(Morgan Stanley.)的自我改善团队也提到,目前大城市的采购限制政策是近几十年来最为严格的,因此也有一些政策放松的空间。

    目前,一线城市的首付率最低为30%-35%,二线城市为30%,三线城市和四线城市为25%-30%。据张宇的团队说,这几乎是世界上最高的。其他国家在0%到20%之间,个别国家甚至可能超支。

    安新黄寿红团队认为,政策放松应该是一个适度的调整和修正的过程,而城市政策执行的政策取向将使城市间的轮换效应更加明显。

    此外,如前所述,第一、二线市场整体仍处于供不应求的状态(海通涂丽蕾)。自去年以来,库存减少为监管机构提供了更多“供应方”控制空间(例如限制销售)。目前,库存枯竭水平一直居高不下,安新高山文从多个指标上指出,房地产领域的库存接近历史最低水平,库存枯竭取得了较为彻底的成功。未来一年是否会有供应方政策调整也值得关注。

    但是我们仍然需要看到房地产政策调整的局限性(以及财政刺激的局限性)。谢亚轩的研究小组指出,宏观经济政策存在杠杆约束、房价约束和环境约束。在这些约束下,诸如基础设施和房地产等传统稳定增长政策的空间明显有限,无论是短期无效还是严格控制。

    沈望生的研究小组还指出,在理论上,第一、二线城市的一些非市场化调控方式应该逐步退出,但调控退出是否会使房地产销售大幅升温还有待探讨。例如,在价格限制下,二手房的价格高于一手房。一些买家认为购买第一手房就像购买中新股票一样,但他们不知道三年后会增长。无论如何,价格限制将导致一些建筑物排队抢购。一旦打开,实际效果仍然需要观察。

    投资机会:主要住房企业和物业服务科

    在投资方面,在经济衰退时期,房地产公司的集中度有望进一步提高,领先的市场垄断度也越来越高。与销售类似,2019年,一线和二线开发商的压力将会降低,而三线和四线开发商可能不会那么幸运。

    除了蓝筹企业受到一致青睐外,物业服务行业也被认为是有一定的发展空间。中金张宇团队提到,物业管理行业的公共服务行业属性使其几乎不受经济周期的影响;而赵科团队指出,今年以来,物业管理行业呈现出整合的趋势,集中度显著提高,逐渐显著。不具有比例效应。

    还应当指出,住房企业在来年还债的压力不应低估。张宇的团队估计,明年,国内信贷债务偿还压力(到期日加收回)将达到6453亿元(假设是收回的50%),是今年的两倍。同时,中资住房企业的美元债务到期日将达到323亿元,比今年到期日增长56%。

    参考资料

    张宇,王普,王慧静,王一宇,中投。2019年房地产展望:基本衰退年、政策修订年和估价修订年。2018年11月12日

    赵可,刘毅,招商证券,理解几个长期问题,分析几个短期差异:2019年房地产投资战略,2018年12月3日

    杜丽蕾和杨帆,海通证券,行业前景,2019:继续下行趋势而不停滞,2018年12月7日

    国泰君安工业观察,房地产连锁武器谱,2019年概述及商业形态展望,2018年12月4日。

    中信建国陈沈,刘璐,蒋玉辉,王松,燕子归来,2018年12月11日

    黄寿红和张春叶,安信证券,穿越周期的迷雾-2019年战略,2018年12月10日

    郭雷,广发证券,峰回路转,路径:2019年宏观经济分析与展望,2018年12月5日

    高山文,安信证券,反教条运动,2018年12月11日。

    谢亚轩,罗云峰,张艺平,刘亚新,高明和林朔,招商证券。变化、困境与崩溃:2019年的宏观经济前景。2018年11月26日

xie ya xuan, luo yun feng, zhang yi ping, liu ya xin, gao ming he lin shuo, zhao shang zheng quan. bian hua kun jing yu beng kui: 2019 nian de hong guan jing ji qian jing. 2018 nian 11 yue 26 ri

    王盛,沈万红园研究。一年之计在于春:沈万红源2019年研究各个领域的展望。2018年12月3日

    瑞银王涛和中黄,2019-20中国宏观经济前景:应对外部环境变化,2018年11月9日

    摩根士丹利邢自强,郑林和蔡志鹏,中国经济展望不同宽松周期,2018年11月25日

    朱建芳,王玉鹏,刘伯阳,中信证券。机遇与政策促进周转:2019年中国宏观经济前景。2018年11月12日

    巴克莱长建,朱镕,周英科,中国2019年前景低增长,高希望,2018年11月28日

    *这篇文章来自华尔街(Wechat ID:Wallstreetcn),编辑陶焕洁。更多关于2019年的经济前景和最佳投资策略的信息,请关注12月15日在华尔街举行的“阿尔法峰会”。

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发布时间:05:51:42

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